改扩建能否改变 江会时代城命运?

编辑:miki_sayaka 来源:南方日报 2013-07-12 09:48
  去年8月,江门市伟宁房地产开发有限公司、新会华联房地产置业有限公司已联合向江门市城乡规划局新会分局提出对江会时代城进行整体规划改造 ..
  去年8月,江门市伟宁房地产开发有限公司、新会华联房地产置业有限公司已联合向江门市城乡规划局新会分局提出对江会时代城进行整体规划改造的请示;同年10月,江会时代城改扩建工程进行公示之时,引起广泛关注。面对昔日号称“五邑天河城”的江会时代城,有市民对其重新打造的举措平添几许期待,也有部分市民依旧不看好其发展。

  规划至今已近一年,情况如何?今年年初,麦德龙进驻江会时代城的消息在各大论坛、贴吧引起骚动,不少网友议论纷纷,因为江会时代城似乎有一个“魔咒”:进驻的超市接连倒闭。本月25日,据闻麦德龙江门新会商场将正式试业,但江会时代城的改扩建工程进展缓慢,中庭空荡,招商后会否焕发新活力,又能否助力发展江会路片区,令人深思。不少专家学者对于久久不能发展起来的江会路片区嗟叹不已,江会时代城作为江会路片区不多的商业体,能否带动周边商业气氛,聚集人气,拉近江海区、蓬江区、新会区的心理距离,结果恐怕未卜。

  江会时代城仿如一座被遗忘的孤城,2004年开业至今,既得不到新会区市民的高度认同,也难以吸引蓬江区甚至江海区市民前往消费。9年浮浮沉沉,江会时代城必定有其自身不足之处。这两年,两家公司联合对江会时代城进行整体规划改造,以期能改善周边环境,完善公共设施配套,提升时代城商业氛围。但当具备硬件配套后,江会时代城是否就能一洗过去的失败历史呢?不少市民只是表现出一般的期望值。

   改造至今已近一年

   中庭缘何空空如也?

  江会时代城地处江会路、冈州大道、东门路与侨兴北路4条城市干线的交汇点,位于江会路片区,于2004年建成投入使用,占地3万㎡,建筑面积为7.3万多㎡。时代城最初定位为集大型超市、百货、会展、商务酒店、娱乐、旅游、空中别墅于一体的“一站式”购物广场,拥有海港大酒楼、游艺城、丽骏会俱乐部、丽泉宫桑拿沐足中心、棋牌馆,以五星级标准设计的时代酒店等饮食娱乐业为支援,并曾声称要打造成“五邑天河城”。

  7月6日,笔者走进江会时代城,虽是周六,只见偌大的中庭仅有几名超市施工人员进出。首层是麦德龙超市,第三层有一间休闲会所以及一家酒楼在营业,其余楼层的商铺多已拉上铁闸,整个中庭显得一片空荡。居住在江会时代城对面楼盘富和苑的杨先生笑言:“以前新会人过来这里一般只是喝早茶,会展较多,但近两年显得冷清异常。”

  去年规划之际,江门市城乡规划局新会分局打出公示指出:江会时代城扩建工程项目包括三个内容,一是南侧地块拟建30层高的住宅楼,并利用配套设施地块建设地下车库及首层车库;二是项目北侧建设广场地块改建后设50辆小车停车位;三是时代城内部中庭改建总建筑面积为6000多平方米,主要将中庭首层、二层改建为商场,三层改为电影院,四层建小型会所。去年新会区政府通报称,要求江会时代城项目的建设单位加快建设未完成的公共配套设施(停车场、西北角绿化广场和配套住宅楼)。如今一年将至,中庭没有电影院的踪影,各式配套也尚未出现。

  当日30层高住宅楼的规划引来附近楼盘颐璟蓝天多名业主的投诉,闹得沸沸扬扬。如今,江会时代城的物业方伟宁物业管理公司总经理曹金明指出,30层高的住宅已被批准建设,但是将作为二期工程,同时首层车库取消,将建设负两层的地下车库。当被问及中庭招商情况时,曹金明则表示:“看起来空铺很多,但是只要大概招五六个大商家即可,因为大商家会一连拿下几个铺位,几千平方米甚至几万平方米地购买。”麦德龙超市本月即可试业的进展,也得到了曹金明的认可:“麦德龙比我们超前了一步,就算我们不抓紧时间招商,超市那边也会催促我们。同时,麦德龙的先行一步能够利好我们,因为有利于吸引人流,当商家看到消费人流的来往,就会加大力度、速度入驻。”但当被追问进展速度、规划建设时,曹金明及伟宁物业管理公司相关负责人都只是表示快速进行中,无法提供一个具体时间参考值,随后他们加紧探讨中庭的内部装修问题。

  据了解,过去的江会时代城具有高级会展功能,已经举办过多届中国(江门)经贸洽谈会暨机电博览会、中国(新会)五金不锈钢产品展销及招商会等。不少新会人分析认为,面对偌大的中庭设计,相信物业方仍会坚持高级会展功能。

  相比于中庭的空荡,时代城两翼分别新进驻的业主有麦德龙及中国银行。据悉,该银行为中国银行新会支行,已于今年3月4日进驻。一侧为丽骏会KTV,据已在江会时代城附近工作了4年的周伯透露,丽骏会之前由时代城物业方经营,生意一直不如人意。但是自从去年出租给他人经营后,情况出现好转,现在每晚都看到不少人开车前来消费,丽骏会每晚都热闹非凡。丽骏会财务负责人也表示,丽骏会被市民视为高档地方,只有晚上才营业,不少商人会选择在这里洽谈生意。

   进驻超市接连倒闭

   麦德龙批发为主可破“魔咒”?

  据了解,江会时代城曾是新会区的重点形象工程,也是江门市首个根据会展的需要建设的高级展馆,此外,它还先后得到新一佳超市、中山海港饮食连锁集团公司、香港铜锣湾百货的强势进驻,但都好景不长。

  2003年7月,新一佳江会时代分店开业,声称带进3万个品项的优质平价商品,而两年后的9月却关门结业,几乎与此同时,首层原有的百货商业也关门撤出了江会时代城,如2004年高调进驻的香港铜锣湾百货,一年后亏损撤出。江会时代城新一佳超市的负责人张先生面对媒体时曾指出结业原因:租金协商出现分歧是其中一个原因,另外,当时新一佳超市对新会区市民的消费习惯和消费定位不甚了解,存在估算失误、商品结构布局不大合理的缺陷,而且对于日用百货的购物点来说,江会时代城距中心城区相对偏远,对市民的吸引力不够,所以商场始终旺不起来。虽然2006年9月又重新开张,不过最后还是面临结业易主局面。

  江会时代城业主之一陈先生表示,新一佳超市给人的感觉档次较低,所推货品连人人乐超市都比不上,所以去年江门东湖广场旁边的新一佳超市也出现了结业清场的情况。

  如果说新一佳超市因为缺乏特色品牌及档次而不被江门市场认可,香港铜锣湾百货因为过高估计新会区消费市场,而致败走。多家超市百货在江会时代城接连出现“水土不服”的倒闭现象,那么来自德国的麦德龙超市又能否破除“魔咒”呢?

  据悉,本月25日麦德龙开始试业,8月5日正式营业。据工作人员介绍,欲进入麦德龙者必须提前办理会员卡,届时凭会员卡进入超市。7月8日笔者当场填表格,打算一探会员卡的庐山真面目,但工作人员表示交表几天后才会接到电话,到时再到办公室领取会员卡。但截至发稿前,笔者仍未收到相关电话。《顾客登记表》底单后面指出,锦江麦德龙现购自运有限公司针对企业顾客从事批发业务为主,兼具针对个人顾客开展零售业务,销售的很多商品为大包装。显然这是和江门市民传统意义上的超市消费模式不一样,和义乌商品批发城则有异曲同工之妙。

  但陈先生对这种新颖超市模式的引进表示并不看好:“麦德龙这种方式和外国人消费模式类同,总是喜欢把一周的所需品一次性地买回家,新鲜的超市模式是否适合新会人则有待考察,喜欢新鲜感的大有人在,但是否能够长期吸引新会人来消费购物得打个问号了。”据其透露,去年江会时代城物业方曾希望和沃尔玛签约,但是最终没有谈拢,不排除是沃尔玛考虑到新会区的消费人口及能力问题,而和麦德龙的谈约及签署则显得步履轻松及快捷了。

   江会时代城能否助力发展江会路片区?

   专家表示江会片区是重要连接纽带应作长期规划

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  江门市市长庞国梅在今年的政府工作报告中提出,“要着力推进城镇化,优化城市功能定位,促进中心城区扩容提质。加快推进甘化厂片区、江会片区、石湾直街历史文化街区‘三旧’改造工作。”可见江会路片区是政府重点关注的区域之一。近两年,除了要改扩建的江会时代城外,周遭也冒出了不少新楼盘,如环城·尚璟园、颐璟蓝天、汇侨新城、翡翠园等。其中,环城·尚璟园及颐璟蓝天都打出8000元/平方米的均价,这些楼盘在销售时都把规建中的江会时代城作为一大卖点。陈先生戏言,这里不是什么重点发展地区,房价却比滨江新区那边的要价还高,应该是有不少人在炒房而已,并不是什么刚需置业者。江会时代城作为江会路片区上为数不多的商业体,能否助力发展江会路片区?但该片区本身定位就被指不恰当,多年来发展缓慢。

   政府重视程度不足,缺乏长期规划机制?

  面对江会片区发展缓慢的趋势,五邑大学经济学教授刘志坚坦言,这是因为政府没有高度重视江会路片区。除了水果批发市场还能较好地服务市民外,其它商业体态、企业均处于自生自灭状态,不利于江会路片区的良性发展。此外,江会路片区的规划也存在客观上的硬伤,江门市政策研究室原主任李超奇指出,约20年前,当时新会已规划向银洲湖方向发展,并未能顾及江会路的规划;2002年新会撤市并入江门成为江门一个区后,江会路片区依旧没有得到重点关注。李超奇感慨,5年前广珠铁路原规划在江会片区地下经过,使部分商家有意愿在江会路片区大展拳脚,但最终广珠铁路没有在此经过,客观的因素导致江会路片区一次又一次错失发展良机。

  李超奇直言,要重新对江会路片区进行整改相当耗力,因为涉及收地重建等,不过政府不妨先设立长期规划机制,实施五年或者十年的江会片区规划目标。事实上,根据《江门市区“十二五”近期建设规划(2011—2015)》显示,江会路片区已被作为近期重点建设区域之一,依托圭峰山优美的自然环境资源、江会路的区位优势和优越的交通条件,建设城市服务综合体,使江会路片区作为实现市区一体化战略的落脚点和城市发展的新亮点。今年3月江门市政府出台《加快江会片区融合开发工作方案》,江会路片区的发展再次被提上重要议事日程。看起来,政府的确有相关文件关注江会路片区的未来,但是具体规划建设情况如何,我们不妨拭目以待。

    专业市场阻碍江会路片区向其它服务业发展?

  如今从蓬江区通往新会区主要有3条道路,分别是江会路、圭峰路、龙湾路,江门职院副院长蔡勇认为,三者作为连接两区的重要枢纽,圭峰路更适宜开发成为旅游路,而龙湾路由于农田较多,可作为工业一体化思考,只有江会路才是江门市民传统意义上的、认可时间长的连接三区的通道,但是若江会路仅停留在连接功能上,则很难发展起江会路片区。他建言,发展江会路片区不妨多引进服务行业,如商业开发、房地产、餐饮娱乐,而江会时代城立足江会路片区,商业体显得单一,无法高度聚集人流,更无法打造浓重的商业气氛。

  从上世纪80年代一路走来,江会片区已经成为江门市商贸业地区之一,江会水果批发市场、厨具市场、正平物流中心、五邑机电五金城、江门厨卫城,以及奇榜村附近的三鸟、花木、竹木专业市场等陆续涌现。蔡勇坦言:“这些类似物流的发展模式不妨放诸郊区,让江会片区其它服务业发展起来。因为许多人已养成到自己习以为常的老地方消费的习惯,若各大服务业发展起来,商业体态各有特色,并吸引市民在江会路片区形成消费习惯,有利于更好地拉近三区人的心理距离。
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